Af Kim Valentin Finanshuset i Fredensborg A/S

Realkreditlån kan faktisk sænke risikoen i din økonomi. Det lyder tillokkende, men ingenting er gratis!

Nedenstående figur viser udviklingen i renteniveauet for den korte og den lange rente.

Den lange og den korte rente

Figur: Den lange og de korte obligationsrenter (opgjort på ugebasis) Kilde: Realkreditrådet. Senest opdateret uge 26 2012.

Som du kan se af figuren, så varierer både den korte og den lange rente over tid. Afstanden mellem de to kurver udtrykker prisen på en fast rente. Normalt vælger man fast rente, når afstanden mellem den korte og den lange rente er lille og prisen på fast rente altså er lav. Omvendt når prisen på fast rente er høj (dvs. afstanden er stor), så vil det være mere fordelagtigt for dig at vælge variabel rente. Sådan er det lige nu.

Men du kan ikke nøjes med kun at se på forskellen mellem den korte og den lange rente. Du må også se på renteniveauet. Er renterne som nu historisk lave, så vil motivationen for at vælge en fast rente være høj, fordi der er en stor risiko for at renten stiger. Sådan er det også lige nu.

Det er altså ikke muligt ud fra disse generelle betragtninger at sige, om du bør vælge fast eller variabel rente. Du må derfor se på de subjektive kriterier, altså de forhold der er særlige for dig.

Rentefølsomhed

Her må du tage på omkostninger, skat, lånestørrelse, tidshorisont og risikovillighed med i dine overvejelser før du vælger dit lån. Men der er ét subjektivt kriterium, der er særligt vigtigt i øjeblikket. Det er din rentefølsomhed.

Der er to forhold som gør fast-rente-lån særligt interessante lige nu. Det ene er selvfølgelig risikoen for, at renten stiger. Det andet forhold er muligheden for at få en rente på dit boliglån på under 4 procent (tæt på 3,5 % pt.) i 30 år.

Det kan være meget interessant for mange familieøkonomier, som måske lidt "happy go lucky" har valgt rentetilpasningslån ud fra devisen, "hvis renten stiger, så lægger vi bare lånet om." Man når dog sjældent at omlægge før renten allerede er steget, og så går du glip af den anden mulighed.

Kursfølsomhed

Obligationslån med fast rente er nemlig kursfølsomme. Det lyder ikke rart, men det er det faktisk, hvis renten stiger. For så falder din restgæld. Det er faktisk sådan, at hvis renten i samfundet stiger med 2 rentepoint, så falder kursen på obligationerne, som ligger til grund for dit realkreditlån med omkring 10-15 kurspoint. Du kan altså lige pludseligt indfri dit lån med en kursgevinst, på 10-15 % procent. Og denne gevinst er oven i købet skattefri.

Har du konsekvent omlagt dine lån i løbet af den periode figuren viser på de tidspunkter, som i figuren er markeret med en ring, så vil du have reduceret din restgæld med omkring 20-25 % uden, at du har taget penge op af lommen.    

"Der er ikke mange dele af din økonomi, hvor du tjener penge på, at renten stiger," siger Kim Valentin, "men det gør du på lange realkreditlån."

Prisen

Men, hvad er så prisen for dette "konverteringscirkus", - for intet er gratis i det finansielle marked. Hvis du vælger at optage et fast forrentet obligationslån og renten IKKE stiger, men tværtimod falder, så har du fået en højere restgæld ud af det. Og det kan tage mange år, før du henter dette hjem igen i sparede renteudgifter, hvis du har højere forrentet lån i dag. Og det er selvfølgelig ærgerligt for dem med rentetilpasningslån, som omlægger til fast-rente lån, hvis renten aldrig stiger, fordi de så skal betale mere for et fast-rente-lån, end det oprindelige lån.

Alligevel vil det nuværende objektive renteniveau tilskynde til, at du nedbringer din renterisiko. Du kan jo evt. vælge at tage lidt af begge dele. Mulighederne er i hvert store og nok større end nogensinde for at finde en løsning, der lige præcis passer på din situation.