Prospektregler   

Før investering i anparter bør formalia være opfyldt. Et godt regelsæt udfærdiget  af Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening kan danne grundlag for beslutningen.

1.

1.1 Retningslinjer for prospekter

Foreningens medlemmer er underlagt de til enhver tid gældende retningslinjer for prospekter.

1.2  Medlemmerne skal til enhver tid overholde gældende dansk ret samt principperne i Lov om Værdipapirhandel m.v. for så vidt angår udformning og offentliggørelse af Prospekter til offentligheden samt overholde god skik som anført i de etiske retningslinier punkt 2.2.

1. 3  De af medlemmerne offentliggjorte prospekter skal indeholde alle relevante oplysninger vedrørende ejendommen, finansieringen og projektet som helhed, de skal være overskuelige samt give et retvisende billede, således at interesserede investorer har mulighed for at vurdere det konkrete projekt i sin helhed, inklusive de ved projektet involverede risici samt den likviditetsmæssige belastning for investorerne.

1. 4  Prospektet skal som minimum angive følgende oplysninger og informationer:

a) Datoen for prospektets offentliggørelse;

b) en beskrivelse af udbyder samt den for udbyderen ansvarlige ledelseskreds og eventuelle rådgivere;

c) formålet med prospektet;

d) en beskrivelse af de udbudte anparter/kapitalandele/aktiver;

e) anparternes pålydende værdi samt antallet af udstedte anparter/kapitalandele/aktiver;

f) rettigheder knyttet til anparterne/kapitalandelene/aktiverne;

g) eventuelle indskrænkninger for så vidt angår den personkreds, som kan tegne eller købe anparter/kapitalandele/aktiver i projektet (økonomiske minimumskrav osv.);
h) indskrænkninger i anparternes/kapitalandelenes/aktivernes omsættelighed;

i) betaling og betalingsfrist i forbindelse med tegning eller køb af anparter/kapitalandele/aktiver;

j) konklusionerne i forbindelse med en teknisk undersøgelse af ejendommen. Konklusionerne kan, såfremt ejendommen er nyopført, foreligge i form af gennemgang i forbindelse med afleveringsforretning, men der skal i alle tilfælde foretages en selvstændig vurdering af miljøtekniske forhold. De til grund for konklusionerne foretagne undersøgelser skal påtegnes af en sagkyndig ansat hos medlemmet eller af en sagkyndig med egen ansvarsforsikring antaget til selvstændig udførelse af den pågældende opgave;

k) en beskrivelse af ejendommen, herunder med vurdering af ejendommens kontantpris, en klar beskrivelse af aktuelle lejekontrakter med selvstændig vurdering af den aktuelle markedsleje for lignende ejendomme og en beskrivelse af lejernes finansielle stilling. Beskrivelsen, dog undtaget beskrivelsen af lejers finansielle stilling, skal være baseret på vurdering fra en ekstern vurderingssagkyndig, og det skal oplyses, hvilken tidligere eller nuværende tilknytning den vurderingssagkyndige har til sælger af ejendommen eller medlemmet;

l) en juridisk gennemgang af alle relevante forhold med selvstændig beskrivelse af foreliggende lejekontrakter samt lejere, oplysninger vedrørende ejendommen, gennemgang af ejendomshandlen, berigtigelsen og selskabskonstruktionen. Gennemgangen skal være udført af en ekstern advokat;

m) budgetter for så vidt angår projektet samt likviditetsbudget for investorerne;

n) en klar beskrivelse af forudsætningerne for budgetter;

o) en påtegning af den involverede statsautoriserede revisor, der erklærer, at revisor ikke har bemærkninger til de i prospektet opstillede budgetforudsætninger, at investorerne på baggrund af foreliggende oplysninger om tilrettelæggelse af ejendomsadministrationen opnår den i prospektet anførte skatteretlige status, at vurderingerne i prospektet vedrørende skattemæssige forhold og relevante skatteregler er korrekt og fyldestgørende beskrevet samt at budgettet indeholder de for investorerne nødvendige oplysninger til bedømmelse af investorernes økonomiske stilling i budgetperioden;

p) en beskrivelse af de for projektet involverede risici. Investorernes hæftelse og den budgetterede udvikling skal beskrives korrekt og fyldestgørende, således at investorerne gøres bekendt med den maksimale indbetalingsrisiko;

q) en beskrivelse af den optagne finansiering samt finansieringsvilkårene, herunder alle væsentlige krav opstillet af långiver, indfrielsesvilkår m.v., med en klar angivelse af, hvorvidt den optagne finansiering er kurs- og/eller rentesikret. Såfremt finansieringen ikke er optaget på tidspunktet for udbuddet af projektet, skal dette klart fremgå af prospektet, og de forventede vilkår skal oplyses;

r) kopi af vedtægter for selskaber, som indgår i det anvendte selskabsretlige set-up (samtlige juridiske personer, som er en direkte eller indirekte del af det anvendte set-up);

s) angivelse af stemmerettigheder samt eventuelle ejerskabsbegrænsninger;

t) navne og adresser på personer og virksomheder, med hvem der er indgået aftale om rådgivning samt administration inklusive angivelse af disses hovedvirksomhed, eventuel uopsigelighed af foreliggende aftaler, samt oplysning om, hvorvidt sådanne personer eller virksomheder er relaterede til eller har sammenfaldende interesser med udbyder;

u) størrelsen eller den budgetterede størrelse af vederlag til udbyder, rådgivere samt administration.
Ved opgørelsen over udbyders vederlag skal medtages samtlige indtægter og fortjenester til udbyder samt udbyders koncern- eller interesseforbundne selskaber og personer samt disses nærstående, jf. vedtægternes punkt 4.

Vederlag omfatter, men er ikke begrænset til, udbudsvederlag, øvrige engangsindtægter (markedsføringstilskud etc.), fortjeneste ved mellemhandel af ejendommen, provision fra sælger, långiver, forsikringsselskaber samt årlige eller øvrige løbende vederlag i form af administrationsgebyr eller lignende;

v) opgørelser over øvrige omkostninger opgjort i relevante omkostningsgrupper; og

w) præcisering af eventuelle aftaler indgået mellem relaterede parter.
Angives det fremtidigt forventede afkast, må beregningsforudsætningerne klart fremgå. Et historisk afkast for så vidt angår tidligere projekter eller andet må ikke angives på en sådan måde, at der kan skabes forventninger hos investorerne om det fremtidige afkast. Det skal tillige klart fremgå, at der ikke er tale om en fastforrentet investering, men at afkastet kan variere.

1.5 Anvendes der i prospekter sammenligninger, herunder historiske afkast, markedsudvikling og/eller risiko-/stabilitetsmål, skal sammenligningen med andre/tidligere projekter og/eller investeringer (udover hvad der følger af relevant lovgivning) opfylde følgende krav:

a) Sammenligningsgrundlaget skal anføres korrekt og fyldestgørende og angive de eventuelle forskelle, der måtte være i de refererede projekter,

b) beregning af afkast og risiko skal ske ud fra ensartede retningslinier og forudsætninger, og

c) de anførte værdier, tal og oplysninger i øvrigt skal kunne dokumenteres ved en objektiv undersøgelse.

1.6  Prospektet skal indeholde en prospekterklæring påtegnet af medlemmet, hvori det angives, at prospektet indeholder korrekte og fyldestgørende oplysninger, herunder at der ikke er udeladt forhold som kan forvanske det billede, som prospektet skal give.

1.7 I det omfang medlemmerne, som led i deres virksomhed, formidler salg af en eller flere anparter/kapitalandele/aktiver, der tidligere har været ejet af investorer, som ikke er henholdsvis medlemmet, medlemmets koncernforbundne selskaber, personer, med hvem medlemmet er nærtstående, medlemmets ledelse og dennes nærtstående, gælder de i nærværende retningslinjer anførte prospektkrav ikke, men medlemmerne skal sikre, at køber af de pågældende anparter/kapitalandele/aktiver modtager korrekte og fyldestgørende oplysninger som grundlag for sin beslutning om køb heraf.